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共有不動產的法律問題

共有

前陣子有新聞提到,在中國廣州有七名非常要好的閨蜜,一同出資約新台幣1800萬元買下一幢別墅,約定好作為退休後的「閨蜜養老房」。

這則新聞除了讓我們看到姊妹情深外,可以想像得到的是,七個人共同買一間房子未來有可能面臨什麼樣的法律問題呢?

與其他人一起擁有房屋,除了會在朋友間發生外,更常見的狀況是在家人之間,因為不動產的價值較高,這樣財產上的緊密關係在實務上很容易發生糾紛。

先了解自己處於什麼樣的法律關係下,才能面對問題、解決問題,以及預防問題!

  • 共有關係的成立

1. 首先,由於我國民法針對物權有所謂「一物一權主義」,也就是一個物上只會有一個所有權。

因此新聞中的七閨蜜買了一間房屋,也只會有一個所有權,而不是七個所有權,

閨蜜在法律上屬「共有」養老房的所有權,養老房即為「共有物」。

2. 而「共有」的類型在民法上有分別共有與公同共有兩種:

共有

發生原因不同

分別共有的發生得依當事人的意思任意為之,例如七閨蜜因為感情好決定一起買房子,大家一起擁有養老房,便可因此成立分別共有的關係;

會成立公同共有則大多是基於法律規定,例如民法第1151條規定在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。

雖然分別共有和公同共有都是數個人共有一物,但仍有上開不同之處,以下針對兩者的差異簡單說明:

有無應有部分不同

分別共有的共有人有明確的應有部分(俗稱持分),例如原則上七閨蜜中每個人都會有養老房的七分之一應有部分;

公同共有則沒有應有部分的概念。

應有部分的有無是分別共有和公同共有最重要的差異,與共有人對於共有物權利的行使方式息息相關!

我可以把共有的房子賣掉/抵押借款嗎?

共有關係因為涉及多數人的權利,因此法律針對共有物的管理、處分或設定負擔等攸關全體共有人權利的行為,都有相應的規定,

也會因為共有的型態有所不同。

比較特別的是,若共有物為土地或建築改良物,由於土地法對於處分或設定物權的行為另有規定,所以在某些情況下是適用土地法的規定喔!

共有關係

世事難料,倘若有天七閨蜜感情不若往昔,大家決定分道揚鑣,

除了大家同意將養老房出售給他人,在法律上還可以透過「分割共有物」來結束七閨蜜間的財產關係!

依民法第819條規定,若要處分(例如出售)共有物,必須得到全體共有人的同意。

但在共有物是價值較高的不動產且共有人數眾多時,經常會發生少數共有人牽制其他多數共有人的情況。

不僅不利於不動產的有效利用,也會影響社會經濟發展,

因此土地法第34條之1才會於民法外另規定共有人得以多數決的方式處分共有不動產。

以七閨蜜為例,前面提到七閨蜜是分別共有養老房的所有權,因此在地政機關的登記中,七個人的權利範圍分別為七分之一,

假設閨蜜A因為向銀行借貸而必須提供擔保品,便得自行以養老房七分之一應有部分設定抵押權,無須經過其他人的同意。

倘若閨蜜A因清償期屆至未還款遭銀行聲請強制執行,法院拍賣的會是這七分之一應有部分,

而不是整個養老房的所有權,而且依法其他六個人會有優先承購的權利。

如何結束共有關係?

共有物的分割有兩種途徑─「協議分割」與「裁判分割」,只要沒有不能分割的事由存在(例如有約定不分割協議、公同共有關係存續中),各共有可以隨時請求分割。

當然,糾紛的發生往往就是無法達成協議,

因此民法第824條即規定當共有人間就如何分割共有物無法達成協議時,得向法院提起分割共有物訴訟,由法院來決定最適的分割方式。

民法第824條規定有下列幾種分割方法,至於要採取哪種方式,於訴訟中原告和被告應各自提出最理想的分割方案,供法院參考:

房屋分割

由於不動產的價值甚高、利益龐大,在有人數眾多的共有關係下通常也會使案件更為複雜,

因此當遇到類似的糾紛時,建議還是先尋求專業的諮詢協助,避免因不諳相關法律規定或是一時不察,而犧牲自身權益!

不動產共有

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